Financement multi-plex VS Financement résidentiel

Pour la majorité des institutions financières, les immeubles de 4 logements et moins sont considérés comme “immeubles résidentiels”. Le secteur dit “multi-logements” concerne les immeubles de 5 logements et plus. Il existe bien des exceptions: certaines institutions financières vont financer des immeubles jusqu’à 6 ou même 8 logements dans leur secteur de financement“résidentiel”. Par contre, ce n’est pas nécessairement toujours un avantage pour l’emprunteur.

Pour le secteur “résidentiel”, l’éligibilité au financement est calculé principalement sur la capacité d’emprunt de l’investisseur.  Pour un financement “multi-logements”, l’éligibilité est fondé d’abord sur la rentabilité de l’immeuble visé. Pour simplifié on pourrait dire que le financement multi-logements considère les flux de trésorerie et la rentabilitéde l’immeuble alors que le financement résidentiel est basé sur les revenus personnels de l’emprunteur.

Il est donc souvent beaucoup plus facile de financer l’achat d’un immeuble de 10, 20 ou 30 logements que l’achat d’un immeuble de 3 ou 4logements, surtout si l’investisseur a déjà plusieurs financements hypothécaires dans son passif. Par contre, bien entendu la mise de fonds de l’acheteur sera plus élevée sur un 30 logis que sur un triplex!

Sur quellevaleur doit-on calculer le financement possible pour un multi-logements?

Valeur économique, valeur marchande, prix d’achat, coût de reconstruction, valeur assurable, etc…: il est important de savoir sur quelle valeur se basent les institutions financières pour calculer le montant de financement possible pour un multi-logements. Généralement, le multiplicateurdes revenus bruts (MRB) sera utilisé pour les 5 et 6 logements, alors que la valeur économique sera utilisée pour les 7 logements et plus. Soulignons que la valeur économique est calculée selon les revenus et dépenses générés par l’immeuble. Il est fortement recommandé de contacter un courtier hypothécaire connaissant bien le financement multi-logements pour établir la valeur économique sur laquelle sera calculé le financement possible AVANT de faire une offre d’achat. En effet, l’investisseur ne pourrait faire aucune simulation mathématique sans savoir quel montant les institutions financières seront prêtes à financer!

Par exemple, si l’investisseur achète un immeuble pour un prix de 1M$,mais que la valeur économique est établie à 950 000$, le montant de financement sera de 75% x 900 000$ (pour un prêt non assuré SCHL), soit 675 000$. La mise de fonds sera de 325 000$$ et non de 250 000$.

Soulignons enfin que le coefficient de couverture de la dette (CCD)minimal devra également être respecté, ce qui pourrait également changer le montant de financement possible. Un spécialiste en financement hypothécaire multi-logements pourra faire ce calcul selon les directives et normes de crédit des institutions financières.

Le rendementsur capitaux investis (cash-on-cash return)

Un des indicateurs clés pour un investisseur immobilier est le rendement sur capitaux investis (RCI), ou en anglais le “cash-on-cash return”, qui correspond au rapport entre le flux de trésorerie avant impôt et le capital directement injecté dans le projet par l’investisseur. On exclu les montants empruntés puisqu’on ne considère ici que les liquidités réellement injectées par l’investisseur.

Soulignons 2 types d’indicateur RCI:

1)     le rendement sur capital investi (nous appelerons cet indicateur RCI)

2)     le rendement ajusté (pour le remboursement de capital de l’emprunt) sur capital investi (nous appelerons cet indicateur RCI justé)

Par exemple*, un investisseur désirant acheter un immeuble multi-logements dont la valeur économique est de 525 000$** devra déboursé une mise de fonds de 131 250$ pour un prêt conventionnel (i.e. non assuré par laSCHL). Si le revenu de location annuel est de 56 000$ et les dépenses de 17000$, le revenu d’exploitation net (REN) sera de 39 000$. En supposant que le prêt hypothécaire de 393 750$ soit à un taux de 5.25%, le remboursement en capital et intérêt pour l’année sera de 28 157$. Le flux de trésorerie pour l’année sera donc de 10 843$ (39 000$ – 28 157$). Le rendement sur capital investi (RCI) est de 8.26% (10 843$ / 131 250$).

En sachant, que du total des versements sur le prêt, un montant de 7894$ est en réalité du remboursement de capital (le reste, soit 20 263$ étant bien entendu des paiements d’intérêt), le rendement ajusté pour le remboursement de capital sur capital investi (RCI ajusté) est de 14.27%((10 843$ + 7 894$) / 131 250$). Selon ce deuxième indicateur, on considère donc le remboursement de capital comme étant des flux de trésorerie positive pour l’investisseur, alors que dans le RCI on considère le rembousement de capital comme un flux de trésorerie négatif.

Financementconventionnel ou financement assuré SCHL?

Plusieurs investisseurs font l’erreur d’exclure a priori l’option d’un financement assuré SCHL pour l’achat ou le refinancement d’un immeuble à revenu. Dans un très grand nombre de situations, un financement assuré SCHL est beaucoup plus rentable qu’un financement conventionnel. Même si la primed’assurance SCHL peut paraître élevée, souvent les intérêts sauvés équivalent à cette prime dès le premier terme de 5 ans du prêt.

Par exemple, si la prime coûte 30 000$ ou même 50 000$ pour un financement de 1M$, le montant peut paraître très élevé. Cependant, si cette prime permet de baisser le taux de 0.75% pour les 25 années de l’amortissement du prêt, il pourrait être beaucoup plus rentable d’opter pour un financement assuré!

Reprenons notre exemple un peu plus haut pour calculer le RCI etle RCI ajusté en supposant que l’investisseur opte pour un financement assuré SCHL et met la mise de fonds minimal requise. Cette mise de fonds sera de 78 750$ (85% x 525 000$). Son financement sera de 446 250$ + prime SCHL +droits de souscription SCHL = 467 531$.

L’assurance prêt permet donc à l’investisseur non seulement de faire baisser son taux d’intérêt, mais également de mettre une mise de fonds moins élevé (52 500$ de moins). En supposant que le prêt hypothécaire soit à un taux de 4.50%, le remboursement en capital et intérêt pour l’année sera de 31 052$. Le flux de trésorerie pour l’année sera donc de 7 948$ (39 000$ – 31 052$). Le rendement sur capital investi (RCI) est de 10.09% (7 948$ / 78 750$). En sachant, que du total des versements sur le prêt, un montant de 10 419$ constitue du remboursement de capital (le reste, soit 20 633$ étant des paiements d’intérêt), le rendement ajusté pour le remboursement de capital sur capital investi (RCI ajusté) est de23.32% ((7 948$ + 10 419$) / 78 750$).

Le rendement sur l’argent injecté dans le projet par l’investisseur ayant choisi un prêt assuré est donc plus élevé de 9.05% (RCI ajusté de 23.32%vs 14.27%).

Conclusion

En conclusion, il importe de se rappeler que le financement sera différent pour: a) un immeuble de 4 logements et moins, b) un immeuble de 5 ou6 logements et c) un immeuble de 7 logements et plus. Selon le type de propriété, le montant de financement sera calculé sur le prix d’achat, le multiplicateur des revenus bruts (MRB) ou la valeur économique.