L’approbation hypothécaire démystifiée

Demander un prêt hypothécaire est un processus un peu stressant. Pour s’assurer de votre capacité à faire vos versements hypothécaires, les prêteurs n’hésitent pas à fouiller dans vos finances personnelles et à demander une multitude de documents. On croit souvent à tort que le dossier de crédit est le seul élément considéré. En fait, avant de consentir un prêt, la plupart des institutions financières évaluent votre dossier en fonction des 5 « C » du crédit. Jetons-y un coup d’œil afin de démystifier l’approbation hypothécaire.

La capacité

Tout d’abord, les prêteurs désireront mesurer votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’un estimé du montant maximal que vous pouvez emprunter. La capacité se calcule à partir de 2 ratios soit l’Amortissement Brut de la Dette (ABD) et l’Amortissement Total de la Dette (ATD).

L’ABD se calcule en divisant les frais reliés à la propriété soit le paiement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires ainsi que le chauffage et les frais de condo, le cas échéant par vos revenus bruts (salaire, commission, revenus de location, etc) L’ATD se calcule en additionnant l’ensemble des paiements soit les frais de paiement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, les frais de chauffage et de condo, le cas échéant plus les frais de paiements de prêts, cartes de crédit, marges de crédit, location de voiture, etc. Le tout est divisé par les revenus bruts.

En multipliant par 100 chacun des ratios, vous obtenez les pourcentages de vos revenus bruts destinés aux frais de logement et à l’ensemble des dettes. En règle générale, le pourcentage ABD ne doit pas dépasser 39% et celui de l’ATD 44% selon l’institution financière.

Le capital (la valeur nette)

Les institutions financières vérifieront également votre valeur nette. Celle-ci démontre votre capacité à accumuler des actifs tout en faisant vos remboursements. Il est calculé en soustrayant votre passif de votre actif. Les prêteurs mesurent votre valeur nette pour s’assurer que vous ayez des moyens autres que vos revenus mensuels pour payer vos dettes.

Voici une liste qui vous permettra de calculer votre actif et votre passif.

Les éléments qui comptent comme actif :

• une habitation enregistrée à votre nom;

• des régimes enregistrés (REER, FERR, etc.);

• les comptes d’épargne libre d’impôt (CELI);

• actions, obligations, fonds mutuels;

• comptes d’épargne;

• certificats de placement garanti, obligations d’épargnes.

Les éléments qui ne comptent pas comme actif :

• les meubles;

• les objets d’art;

• les bijoux;

• les véhicules loués.

Les éléments qui comptent comme passif :

• les prêts hypothécaires;

• les baux;

• les prêts personnels;

• les prêts ou locations autos;

• les dettes sur les cartes de crédit;

• les soldes des marges de crédit;

• les pensions alimentaires.

La caution

La caution fait aussi partie des éléments examinés par les prêteurs. Elle leur garantit qu’ils pourront récupérer leur argent advenant un défaut de paiement de votre part. D’ordinaire, les prêts hypothécaires sont garantis par la valeur de la propriété. C’est pourquoi les institutions financières procèdent à une évaluation de celle-ci avant l’octroie du prêt. Plusieurs critères seront étudiés pour estimer la valeur marchande de votre demeure dont : la superficie, la date de construction, l’emplacement, les caractéristiques architecturales, les matériaux utilisés, le nombre de pièces et salles de bains, etc…

La caution se calcule en divisant le montant du prêt hypothécaire par la valeur de la caution. En multipliant le résultat par 100, les prêteurs obtiennent le ratio prêt-valeur (RPV). Cette valeur marchande ne doit pas dépasser 95% de la valeur de la propriété pour un achat et 80% pour un refinancement.

Les caractéristiques financières

Par la suite, les prêteurs analyseront vos caractéristiques financières. Celles-ci représentent l’ensemble des renseignements relatifs à la façon dont vous remboursez vos dettes. Pour accéder à ces données, les institutions financières doivent d’abord obtenir votre autorisation afin d’accéder à vos informations personnelles. Elles se serviront, entre autres, de votre cote de crédit et de votre comportement face au crédit. Cela permet de juger les risques de défaut de paiement.

Le caractère

Finalement, les institutions financières évalueront votre caractère. Elles chercheront à connaître votre stabilité de carrière et de résidence et même votre volonté à fournir des renseignements complets et exacts. La demande d’un prêt est grandement simplifiée quand l’information personnelle et financière est divulguée entièrement et signalée correctement. En connaissant les 5 « C » scrutés par les prêteurs au cours du processus d’approbation hypothécaire, vous serez en mesure de mieux préparer votre dossier et de diminuer votre niveau de stress dans l’attente de la réponse. Il faut toutefois tenir compte que les critères d’évaluation d’un dossier peuvent varier d’une institution financière à l’autre, d’où l’importance de consulter un courtier hypothécaire qui saura vous guider dans votre choix de prêteur.